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Intestare un immobile a un minore: cosa è importante sapere?

13 Feb 2019 0

Intestare un immobile a un minore (non necessariamente figlio o consanguineo) è possibile, ma solo seguendo alcune precise regole.

1. AUTORIZZAZIONE DEL GIUDICE TUTELARE

La prima cosa fondamentale per procedere è avere l’autorizzazione del giudice tutelare, sia nel caso di immobili già di proprietà sia nel caso si voglia procedere con un nuovo acquisto. Spetta al giudice quindi valutare il reale vantaggio nei confronti del minore.

2. IL MINORE DEVE RISULTARE NULLATENENTE

Per poter donare la casa ad un minore, questi non deve risultare intestatario di altri immobili e deve risiedere nel comune in cui si trova l’immobile (che dovrà poi risultare l’abitazione principale dello stesso).

3. ACCORDO ALLA DONAZIONE

Deve esistere inoltre un documento che attesti l’accordo alla donazione da parte di entrambi i genitori.

L’immobile donato non potrà essere alienato né attaccato da eventuali creditori del donante e una volta maggiorenne chi lo ha ricevuto, avrà assoluta libertà di gestione (quindi potrà decidere anche di venderlo o affittarlo) senza che nessuno abbia facoltà di opporsi.

Tra genitori e figli, aliquota al 4%

Senza dubbio, l’adulto che intesta casa a un minore gode di vantaggi fiscali, soprattutto se l’acquista ricorrendo a un mutuo. Ma deve anche sostenere i costi legati alla proprietà immobiliare.

Se la donazione è fatta da parenti in linea diretta – come nel vostro caso – l’aliquota da corrispondere è pari al 4% del valore della casa (ma fino a 1 milione di euro si è esenti dall’imposta).

Se a donare sono invece fratelli o sorelle, la franchigia è di 100.000 euro e l’aliquota sale al 6%. Stessa percentuale d’imposta, ma senza franchigia, per donazione da parte di altri parenti e, infine, aliquota all’8% e nessuna franchigia per gli atti di donazione da parte di ‘estranei’.

A chi tocca pagare le imposte?

Trattandosi di una donazione, è poi obbligatorio il versamento della tassa relativa (200 euro), cui si aggiungono l’imposta ipotecaria (del 2%, necessaria per trascrivere l’atto nei pubblici registri immobiliari) e quella catastale (dell’1%, ma fissa a 50 euro nel caso di abitazione principale, per la voltura dell’atto).

A pagare le imposte è il donante che, se c’è un mutuo, dovrà essere anche intestatario del finanziamento (di cui in nessun caso può essere titolare un minorenne). La situazione che si viene a creare è che il minore è intestatario della casa e l’adulto – che può essere usufruttuario della stessa, vivendoci cioè a titolo gratuito, fino a che il primo non raggiunge i 18 anni – è intestatario del mutuo.

Questo significa che nella dichiarazione dei redditi non potrà detrarre né spese né interessi passivi, poiché ciò è concesso soltanto quando il contribuente è intestatario sia del mutuo sia dell’immobile.

La casa donata rientra per legge nella dichiarazione dei redditi del donante, che potrà comunque pagare le imposte sulla proprietà secondo le aliquote agevolate al posto del minore intestatario fino alla di lui maggiore età.